วิธีการเลือกพื้นที่ให้เหมาะสมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
Table of Contents
วิธีการเลือกทำเลให้เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
ความสำคัญของทำเลที่ตั้ง
การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นขั้นตอนสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญก่อนที่จะเริ่มต้นการพัฒนาโครงการ ด้วยเหตุนี้ เลือกทำเลที่ตั้งจะมีผลต่อตำแหน่งและสภาพแวดล้อมที่รอบของที่ดินที่มีผลกระทบต่อโครงการในอนาคต ถ้าไม่มีการพิจารณาอย่างเหมาะสม โครงการอาจพบปัญหาในการขายหรือใช้งานพื้นที่ อีกทั้ง การเลือกทำเลที่ตั้งที่ไม่เหมาะสมอาจส่งผลให้โครงการต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากสถานการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้น จึงสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งอย่างรอบคอบ (สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล, 2562) และขจรศักดิ์ ไชยวงศ์ (2560)
สำหรับผู้ที่ยัง ไม่มี พื้นที่ครอบครอง
มีวิธีการเลือกพื้นที่ให้เหมาะสมโดยใช้วิธีดังนี้
วิธีการ PACET
เป็นวิธีการเลือกพื้นที่ให้เหมาะสมกับโครงการตามหลักเกณฑ์การพิจารณาเลือกทำเลที่ตั้งโดยคำนึงปัจจัยทางกายภาพ "ซึ่งง่ายและเหมาะสมกับนักลงทุนมือใหม่" โดย ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล, 2021
โดย PACET สามารถจำแนกได้ดังนี้
เริ่มต้นด้วย P : Public Utilities
P ย่อจาก PUBLIC UTILITIES
หมายถึง สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ ทำเลที่ตั้งโครงการควรมีสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ระบบสื่อสาร ฯลฯ ครบครัน และมีคุณภาพเพียงพอสม่ำเสมอหรือมีระบบสำรอง เช่น หากเกิดกรณีไฟฟ้าดับ มีไฟฟ้าสำรองแหล่งอื่น ที่ช่วยป้อนพลังงานไฟฟ้าเข้าสู่โครงการเพื่อลดความสูญเสียของโครงการได้ ทางผู้พัฒนาโครงการควรพิจารณาเลือกที่ตั้งโครงการให้อยู่ใกล้แหล่งสาธารณูปการ (บริการจากภาครัฐหรือท้องถิ่น) เช่นกัน หากพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร ก็ควรเลือกทำเลที่ตั้งให้ใกล้กับตลาด โรงเรียนอนุบาล สถานีตำรวจ หรือโครงการอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ก็ควรเลือกทำเลที่ใกล้กับโรงพยาบาลหรือศูนย์อนามัย สาธารณสุข เผื่อกรณีฉุกเฉินหรืออุบัติเหตุ จะได้จัดส่งผู้ใช้อาคารได้อย่างรวดเร็ว
A : Accessibility
A ย่อจาก ACCESSIBILITY
หมายถึง การเข้าสู่พื้นที่ตั้งโครงการ การเข้าถึงพื้นที่โครงการเป็นปัจจัยแรกๆ ที่ผู้พัฒนาโครงการพิจารณาในการเลือกทำเลที่ตั้ง เนื่องจากมีผลด้านราคาซื้อขายที่ดิน หากที่ดินไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมาย ให้ถือเสมือนว่าที่ดินแปลงนั้นไม่มีทางเข้าออก (หรือ “ที่ดินตาบอด”) และราคาประเมินจะลดลงอย่างมาก(การุณย์ เดชพันธุ์, 2557) โดยทั่วไปแล้วที่ดินตาบอดจะไม่มีการซื้อขายกัน ยกเว้นผู้ซื้อไม่มีความรู้เกี่ยวกับที่ดิน ธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดินตาบอด แต่ยังต้องเสียภาษีที่ดินประจำปี นอกจากนี้แล้ว สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล, อิศเรศ วีระประจักษ์ และการุณย์ เดชพันธุ์,(2559) ยังได้สรุปความหมายของการเข้าออก (ACCESSIBILITY) สามารถสรุปได้ใน 2 กรณีดังนี้ การเข้าออกตามกฎหมาย (LEGAL ACCESSIBILITY) หมายถึงที่ดินแปลงที่ตั้งโครงการนั้น มีด้านใดด้านหนึ่งที่ติดกับทางสาธารณะหรือแม่น้ำลำคลองสาธารณะ สามารถถือได้ว่ามีทางเข้าออกสาธารณะตามกฎหมายแล้ว แต่หากที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมาย (ที่ดินตาบอด) ผู้ประกอบอาจจดทะเบียนภาระจำยอม หรือหาทางจำเป็นร่วมกับเจ้าของที่ดินแปลงที่ขวางกั้นไม่ให้ที่ดินที่ตั้งโครงการออกสู่ถนนสาธารณะได้
คุณภาพการเข้าออก (Access’s quality) นอกจากจะมีทางเข้าออกตามกฎหมายแล้ว คุณภาพการเข้าออกยังเป็นปัจจัยที่ผู้พัฒนาโครงการต้องคำนึงถึงด้วย กล่าวคือ ต้องพิจารณาด้านความกว้างของถนนผ่านหน้า (เนื่องจากมีผลต่อ ระยะร่น – Right of Way: ROW แปรผันโดยตรงกับความสูงของอาคารที่จะปลูกสร้างในที่ดินด้วย) หน้ากว้างของที่ดิน (หมายถึงระยะของหน้าแปลงที่ดินที่ติดกับถนน) เนื่องจากมีผลต่อการออกแบบอาคารและการนำสายตาเข้าสู่ตัวอาคาร (Orientation) นอกจากนี้แล้ว ลักษณะผิวทางของทางเข้าออกยังมีผลต่อการพิจารณาเข้าโครงการของผู้ใช้และผู้พัฒนาโครงการด้วย หากผิวทางเข้ามีลักษณะสมบูรณ์ ยานพาหนะสามารถเข้าได้ทุกชนิด ที่ดินแปลงย่อมมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการมาก เรื่องของการเข้าถึงโครงการนับว่าเป็นเรื่องสำคัญอีกเรื่องหนึ่ง ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีการวิเคราะห์พื้นที่ (Site orPhysical Analysis) ให้ดี ต้องคอยตรวจสอบแนวเวนคืน ซึ่งสามารถสอบถามได้จากสำนักการโยธากรุงเทพมหานคร, กรมทางหลวง, การทางพิเศษแห่งประเทศไทย, การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ตัวอย่างการเข้าถึงได้สะดวก เช่นวิทยาลัยนวัตกรรมสื่อสารสังคม ก็สามารถเข้ามาได้ทั้งทางเข้าประตู 4 เส้นถนนเพชรบุรี ข้ามสะพานคลองแสนแสบ และประตู 5 ซอยหน้าโรงพยาบาลจักษุรัตนิน นอกจากนั้นก็ยังสามารถใช้ประตู 1 ติดตึกแกรมมี่ ประตู 2 ติดโรงเรียนสาธิตประสานมิตรประตู 3 ติดโรงเรียนสาธิตประสานมิตรฝั่งโรงอาหาร ได้เช่นกัน แต่ต้องอาศัยการเดินที่ไกลกว่า 2 ตัวเลือกข้างบน
C : Communities
C ย่อจาก COMMUNITY
คือชุมชนบริเวณรอบที่ดินที่พัฒนาโครงการ ชุมชนบริเวณรอบข้างอย่างไร ปัจจัยนี้เป็นปัจจัยด้านสังคม (SOCIAL) กล่าวคือพิจารณาคุณภาพของชุมชนรอบข้างว่า มีลักษณะพื้นฐาน (CHARACTERISTICS) อย่างไร เช่น กลุ่มอายุ กลุ่ม GENERATION ชุมชนศาสนา เชื้อชาติ ฯลฯ ปัจจัย COMMUNITY เป็นปัจจัยที่ละเอียดอ่อนมาก หากผู้พัฒนาโครงการพัฒนาโครงการโดยไม่พิจารณาปัจจัยด้านสังคม อาจได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงด้านชุมชนบริเวณรอบข้างต่อต้านได้เช่น การพัฒนาสถานบันเทิงบริเวณศาสนถาน อาจจะได้รับการต่อต้านจากศาสนิกชนของศาสนานั่น อาจเกิดความขัดแย้งในชุมชนได้ ชุมชนที่อยู่รายรอบโครงการนั้น
ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องวิเคราะห์ว่าโครงการใดที่จะเป็นตัวกำหนดที่ก่อให้เกิดการกระเพื่อมของชุมชน หรือที่เรียกว่า Trigger ส่วนชุมชนที่กระเพื่อมออกไปนั้นเรียกว่า Ripple Effect ตัวอย่างแถวมศว ฝั่งเส้นถนนเพชรบุรี จะพบว่ามหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ วิทยาเขตอโศกเป็น Trigger และชุมชนที่อยู่รายรอบมหาวิทยาลัยเป็น Ripple Effect ด้วยเหตุนี้จะพบว่าชุมชนที่อยู่รายรอบจึงเป็นหอพัก อพาร์ตเมนท์ให้เช่า ร้านอาหาร ร้านซักรีด และที่ขาดไม่ได้คงจะเป็นร้านนั่งดื่มแก้เครียดจากการเรียน แต่สังเกตว่าไม่ค่อยมีโครงการใช้ชื่อเป็นหอพัก เพราะหอพักมีกฎหมายควบคุมโดยเฉพาะ เช่น ต้องแยกหอหญิงหอชาย ผู้เช่าต้องอายุไม่เกิน 25 ปี ต้องมีผู้จัดการหอพัก เป็นต้น กฎหมายเป็นอีกสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการจะต้องศึกษาให้ละเอียดโดยห้ามใช้สามัญสำนึกส่วนตัวโดยเด็ดขาด
E : Environment
E ย่อจาก ENVIRONMENT
สิ่งแวดล้อมในที่นี้หมายถึงสภาพของกายภาพในบริเวณรอบๆ โครงการทั้งนี้ผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาถึงสภาพทางภูมิศาสตร์และภูมิอากาศของที่ดินที่ตั้งโครงการด้วยกล่าวคือจะต้องพิจารณาเรื่องความสูงต่ำของที่ดินจากระดับถนนหรือระดับน้ำทะเล เนื่องจากมีผลกระทบจากน้ำท่วมได้ หรือแม้กระทั่งที่ดินแปลงนั้นเดิมใช้ประโยชน์มาก่อนอย่างไร หากมีการใช้ประโยชน์เป็นสถานที่ทิ้งขยะ น้ำเสีย หรือเป็นโรงงานอุตสาหกรรมมาก่อน อาจจะได้รับผลกระทบจากสารพิษตกค้างในที่ดิน ส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินของโครงการในอนาคตได้ และที่สำหรับบริบทของคนไทยที่ขาดไม่ได้ คือความเชื่อ เช่น พื้นที่นี้เคยเป็นที่เผาศพมาก่อน หรือ พื้นที่ตรงนี้ศักดิ์สิทธิ์ ไม่สามารถเป็นทำเลในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เพราะคนในพื้นที่ที่เชื่อไม่ยอมเป็นต้น ซึ่งปัจจัยส่วนนี้ก็มีผลเช่นกัน
T : Transportation
T ย่อจาก TRANSPORTATION
การคมนาคมขนส่ง ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรเลือกทำเลที่ตั้งในบริเวณที่มีระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (ทั้งภาครัฐหรือเอกชน) ตั้งแต่ 2 ระบบขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นระบบราง รถประจำทาง เรือ หรือหากเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้าต้องพิจารณาถึงการเดินรถว่าเป็นแบบทางเดียว หรือสองทาง หรือเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าหรือไม่แต่ในกรณีที่ถ้าเชื่อมต่อแล้วปัญหาที่ตามมาคือจะตั้งชื่อสถานีว่าอะไร หรือคลังสินค้า ต้องพิจารณาเกี่ยวกับการเดินรถพ่วง หรือรถเทรลเลอร์ เพราะมีกฎหมายเกี่ยวกับเวลาการเดินรถ (ที่เรียกกันว่า“ติดเวลา”) จนถึงพิจารณาหาทำเลที่ตั้งที่เป็นบริเวณรอบ ๆ ท่าอากาศยาน เพื่อความสะดวกในการเดินทางและขนส่งสินค้าของผู้ประกอบการและผู้ใช้งาน
ตัวอย่าง เกี่ยวกับการขนส่งที่ไม่ดีเช่น วิทยาลัยนวัตกรรมสื่อสารสังคม มหาวิทยาลัยศรีนคริทรวิโรฒ วิทยาเขตอโศก เป็นตัวอย่างหนึ่งที่การเข้าสู่คณะฯ ไม่ค่อยมีความสะดวกสบาย กล่าวคือ สามารถเข้าได้ผ่านประตูทั้ง 5 ของมหาวิทยาลัยด้วยการเดินเท่านั้น สามารถนำรถเข้ามาจอดหน้าคณะในกรณีที่มีการขนของเท่านั้น ถ้าจะจอดรถต้องนำไปจอดใต้ดินที่ของทางมหาวิทยาลัยแล้วเดินมา อีกทั้งถนนในมหาวิทยาลัยมีความแคบและเต็มไปด้วยการก่อสร้างหรือแม้กระทั้งถนนเส้นหลักคือเส้นอโศกมนตรี ที่ขึ้นชื่อว่ารถติดตลอดเวลาจึงถือว่าเป็นตัวอย่างการทำเลที่ไม่สะดวกสบายต่างกับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมืองมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ที่เป็นตัวอย่างหนึ่งที่การขนส่งดีซึ่งกล่าวได้ว่าการเข้าสู่คณะฯ มีความสะดวกสบายมีรถไฟฟ้าสายสีแดงที่จะวิ่งมาด้านหลังมหาวิทยาลัย หรือหากจะมาทางทางรถยนต์ก็สามารถใช้ทางพิเศษ (ทางด่วน) อุดรรัถยา และมาลงที่ทางลงเชียงราก ก็สามารถมาถึงมหาวิทยาลัยทางด้านข้างได้และใกล้กับสนามบินนานาชาติดอนเมือง หลักสูตร MIRED เคยมีนักศึกษาจากราชอาณาจักรกัมพูชา(ประเทศกัมพูชา) ขึ้นเครื่องบินมาลงที่ดอนเมืองแล้วต่อรถแท็กซี่ ยังมาเรียนตอน 9 โมงเช้าได้ทัน
สรุป
- โดยสรุปคือวิธีการเลือกพื้นที่ให้เหมาะสมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยใช้หลักพิจารณาผ่านโมเดล PACET มาช่วยพิจารณาซึ่งประกอบไปด้วย
1. P(Public Utilities) : สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
2. A (Accessibility) : การเข้าถึงพื้นที่โครงการ
3. C (Community) : ชุมชนบริเวณรอบที่ดินที่พัฒนาโครงการ
4. E (Environment) : สิ่งแวดล้อม สภาพทางกายภาพพื้นที่โครงการโดยรอบ
5. T (Transportation) : การคมนาคมขนส่ง ทั้ง 5 ปัจจัยนี้เป็นวิธีหรือตัวช่วยที่จะสามารถเลือกพื้นที่ให้เหมาะสมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการ ให้สามารถวางตัวโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
- ทั้งนี้จากเกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งพัฒนาโครงการ โมเดล PACET ที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นนั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจพัฒนาหรือเพิ่มเติมเกณฑ์การเลือกที่ตั้งที่เหมาะสมกับบริบทหรือสถานการณ์ทางสังคมได้ อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต้องคำนึงถึงลักษณะและความต้องการพื้นฐานของผู้ใช้งานโครงการด้วยโดยต้องเลือกทำเลที่ตั้งที่ตอบสนองความต้องการของผู้ใช้งาน เพื่อลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เช่น หากพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในบริเวณชานเมือง ควรพิจารณาทำเลที่ตั้งจากจำนวนของระบบขนส่งมวลชนและคุณภาพของการเข้าออกโครงการสำหรับพาหนะของลูกค้า รวมทั้งทางเข้าออกของรถขนถ่ายสินค้า จำนวนที่จอดรถที่เหมาะสม เป็นต้น หรือหากพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรูหราสำหรับผู้มีรายได้สูง อาจจะพิจารณาจากชุมชนรอบข้าง และสภาพแวดล้อม เนื่องจากลูกค้าผู้ใช้งานต้องการความเป็นส่วนตัวสูง (Private) ไม่ต้องการอยู่ในชุมชนที่มีการเคลื่อนไหวขวักไขว่นัก รวมทั้งไม่ได้มีความจำเป็นเรื่องระบบขนส่งมวลชน แต่อาจมีความต้องการในการอยู่ในสาธารณูปโภคประเภท โรงพยาบาล หรือศาสนสถาน เป็นต้น กล่าวคือปัจจัยทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยหนึ่งที่มีความสำคัญในการนำมาพิจารณาการลงทุนประกอบการอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างไรก็ตามเพื่อให้การดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ผิดพลาดน้อยที่สุด ผู้ประกอบการต้องคำนึงอีกหลายปัจจัย ไม่เพียงแต่ปัจจัยทำเลที่ตั้งเท่านั้น เพื่อให้การประกอบธุรกิจอสังหาฯสำฤทธิ์ผลสูงสุดตามเป้าหมายที่ได้วางไว้นั้นเอง
